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最近房地产圈有点炸。原本做房产贷款“金主爸爸”的各大银行,突然开始一口气往外甩房子,而且是成批成批地卖。
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像不少地方的农信社,在阿里、京东的资产处置平台上突然冒出成千上万套直售房。有的单家机构直接挂了两万多套;天津银行、兰州银行等城商行也上千套房往外扔;甚至连某些国有大行,也悄悄加入了卖房队伍,一挂就是几百套。9 x1 ~0 i! w% B; P
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这一轮“大甩卖”,主力是地方银行。原因很简单:不良资产压力顶不住了,只能赶紧把这些“压仓货”清出去,否则监管要求最多只能持有两年,拖太久自家风险也扛不住。( X8 J4 e- Q/ a: X" i/ W
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于是有人说:/ s/ {6 U0 I! F
“银行六七折卖房,这不砸盘吗?”
4 U0 c6 ^# f& v# W& u8 k也有人说:9 P8 z' q' O" f+ J3 [' V4 q
“银行这波其实是把房价锚定到底价,利空释放干净了。”
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但现实摆在那儿:全国楼市现在还没稳住,最近两个月还在往下掉。银行突然加一堆直售房进来,短期内肯定让二手房市场压力更大。想卖旧换新的改善族,很可能会被卡住。
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- E5 q; h- |, @3 j& D' M再看“房产中介一哥”——贝壳控股,它三季度的业绩也能看出行情真的冷了。 ^% F! ~4 G; q/ R& V
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今年前三季度虽说贝壳营收有723.9亿元,同比增长16%,但净利润只有29亿元,还同比下滑了17%。最关键的问题全都压在——第三季度太弱了。 b G; {+ s8 n' z+ F p
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三季度贝壳营收231亿元,同比只涨2%,净利润还掉了36%。调整后净利也跌了近28%。
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8 h" ~/ U" ^$ F o" E为什么这么难?因为贝壳的“基本盘”业务:$ F' T! H' \* E
, S! I, u; B1 j N' a存量房(即二手房)& R- e7 f' }5 W1 [' n3 i1 d) I
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新房交易- w1 d; d( G8 [/ d. k
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这两块都明显在下滑。8 @) Q" B5 X* X' m
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三季度二手房收入60亿元,同比降3.6%。链家品牌表现不太行,交易额下滑2.3%,佣金收入掉了近6%。倒是贝联经纪人表现好点,反而涨了11%,但整体也拉不回来。& K8 E0 v/ W+ |
+ ?/ v o k6 E( X4 z+ h* L; c$ Q新房这块跌得更明显,三季度新房收入66亿元,同比直接砍掉14%。无论是平台卖新房还是链家卖新房,全都出现两位数下降。% @( i8 |9 n) }6 S( j: X4 @
6 I7 M# a% N+ X9 L. p, ], F甚至门店成本都开始降了,下降了5.8%,因为链家门店数量减少。这其实已经说明问题了:行情太冷,线下门店扛不住了。
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, C, |* J4 O& W# u截至9月底,贝壳虽然看起来门店数还增加了九千多家,但核心线下链家的规模是在缩。
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倒是租赁业务撑了一下场面,三季度租房服务收入涨了45%,里面贡献了1亿利润。贝壳还特地强调自己在租房业务里搞AI赋能、优化运营等等。
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3 s( [ A+ {: y! I' z1 w# p可惜整体毛利还是跌了,三季度毛利49亿元,同比下滑3.9%,毛利率也掉到21.4%。: {6 E, D, c( K: P& Y
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为什么?就两个原因:2 n) O! L0 N% v0 O& }$ G& I# S+ P
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传统业务(存量房+新房)本来利润率高,可它们现在收入下滑,整体利润自然被拖下去。9 N# ?4 \' O- P1 Y
5 ]5 [, Z! t8 t" k) f6 P) Q链家的人力成本降得不够快,但业务收入降了,固定成本摊不出去,利润率就更难看。! d8 U% q. c- N- T7 Z
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